新政让素有“楼市晴雨表”之称的二手房开始企稳回升。北京商报记者统计发现，截至7月30日，北京7月二手房网签量达14577套，连续5个月站上荣枯线，按照近期日均成近500套计算，全月突破1.5万套几成定局，这也创16个月新高。头部中介机构内部人士透露，在过去的一个月里，北京二手房“价格已经站稳”。业内判断，如果这一趋势可以延续，二手房的稳定将反哺新房，政策组合拳的效果将进一步扩大。
淡季不淡
按照传统惯例，每年在经历3月“小阳春”后，楼市成交会出现惯性下滑，但今年北京二手房市场有些不一样：从趋势上看，自今年3月开始，北京二手房持续维持在每月1.3万套以上的相对高位。至6月、7月，北京二手房已连续稳定在每月1.5万套左右。
尤其是7月淡季不淡。截至7月30日，北京7月二手房网签量达14577套，连续5个月站上荣枯线，按照近期日均成交近500套计算，全月突破1.5万套几成定局，这也创下16个月以来的新高。一个最明显的对比是，2023年7月，北京二手房网签量仅9718套，跌入1万套以内。
在中指研究院研究副总监徐跃进看来，二手房素有“楼市晴雨表”之称，通过网签数据可以大致了解北京楼市的成交热度。每月网签量低于8000套时，说明市场非常冷淡。网签量达到每月1.2万套时，即荣枯平衡线，表示市场相对平稳，适合买卖双方理性交易。如果每月超过1.5万套，则被认为是市场呈现上行趋势的门槛线。
徐跃进称，市场交易的持续活跃对稳预期起到积极作用，未来房价跌幅有望继续收窄，且短期内房价上涨的预期并不充足，也给到购房者更长的交易周期。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近北京二手房住宅网签量出现明显上涨的核心因素还是“5·17”新政的预期。“北京虽然在6月26日才落地政策，但对于首付和利率的降低市场已经有预期，这种情况下，5月下半月开始北京二手房成交量一直稳定上行，维持在高位。”
价格站稳
事实上，在6月26日政策调整前，北京已经多次发布楼市优化政策。北京商报记者统计，从2023年9月开始，北京楼市优化调整已经累计进行了9次，如2023年9月执行的“认房不认贷”、2024年2月通州“双限”松绑、2024年4月底可增购五环外一套住宅等。
从空间分布来看，二季度北京二手房成交经历了“先外后内”过程。“4·30”北京对五环限购作出优化调整，允许达到限购套数家庭加购一套五环外住房，因此4月至7月上半月，五环外城市发展新区交易热度相对更高，外围占比也有所提升。自7月开始，伴随着置换链条的稳步运转，外围片区的交易热度开始向内环传导。
与空间结构变化相对应，北京二手房的成交结构则呈现出“两头冒尖”的特点。7月以来北京二手房低总价、高总价房屋成交同时提升，总价400万元以下的房屋成交占比较6月上升1.7个百分点。
二手房的淡季不淡不仅表现在成交量上，据头部中介机构内部人士透露，在过去的一个月里，“价格已经站稳”更是这个市场展现出的特点。
北京链家数据显示，二季度以来北京市二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月（截至7月24日）北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。价格的上涨主要来自交易结构变化，从可比住房价格角度来看则较为稳定。这主要是由于新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍然偏向买家，但相较一季度更趋向平衡，有利于价格的相对平稳。结果上也是如此，从4月开始二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。
价格站稳的背后，与政策积极释放效应有关，与房价筑底有关，更与购房者对市场信心的修复有关。购房门槛的降低，每月还款金额的减少，有效缓解了购房者的购房压力，观望情绪得到缓解，购房意愿明显增强。
挂牌量整体减少2万套
二手房企稳回升，从目前北京市场反馈来看，最明显的两个变化就是议价空间逐渐缩小和二手房挂牌量减少。议价空间逐渐缩小，意味着卖方和买方对于价格的预期正在逐渐接近，这是市场触底的特征。二手房挂牌量明显减少，则是市场信心恢复的表现。
“挂牌量整体减少了2万套左右，这是2023年9月来第一次出现。”张大伟称，整体二手房挂牌量从今年4月底的17.2万套跌至现在的15.5万套左右，挂牌量的减少代表了市场抢跑明显减少。
根据以往经验，只要北京的二手房“起来了”，那新房市场一定会火热。二手房市场交易火爆，大概率也会反哺到新房市场。近期北京商报记者也调查发现，新政后的30天里，北京部分新盘到访量较新政前显著增长，部分热门项目增长持续达到四成以上。
“从目前来看，北京的调控政策由普适性的、全面性的降首付、降利率，正在逐步转到精准调控。”合硕机构首席分析师郭毅表示，通过“以旧换新”来调动新房市场的成交需求，通过土地竞拍规则的调整，调动房企竞拍土地的积极性。从源头出发，在土地、新房和二手房市场的整体流通和循环度上，实现楼市、投资消费良性循环，在未来对市场的作用会表现得更加积极。
北京商报记者王寅浩李晗
（文章来源：北京商报）
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