无棣郑州1999套保障房“开卖” 禁止变更为商品房流入市场

“配售型保障性住房”工作正在加速推进。

7月29日，郑州市首批1999套配售型保障性住房正式启动公开配售工作，成为全国范围内率先开启“配售型保障性住房”配售、交付的城市之一。

配售型保障性住房，即政府提供优惠政策，限定套型、面积和销售价格，实施封闭管理，面向住房有困难且收入不高的群体、城市需要引进人才等群体配售的政策性住房。

因是政策性住房，配售价格也较低，主要由土地价格、建安成本、不超过5%的利润等相关成本组成，郑州此次公布项目的配售价格，约为周边商品住房价格的50%左右。

具体而言，1999套房源中包含3个配售项目，即已建成可直接配售给申请家庭的项目，包括销售均价6752元/平方米的沁河苑项目、售价6470元/平方米的惠康佳苑项目、售价7282.78元/平方米的郑住雪松苑，其中沁河苑项目为现房交付，其他两个项目年底交房。

此外，还有一个预配售项目，即申请家庭登记购买意向，由郑州城发安居有限公司以需定购后，再配售给申请家庭的项目。对应项目为中建·澜溪苑，由郑州凤湖置业有限公司开发，郑州城发安居有限公司拟收购作为配售型保障性住房，预计销售均价为5750元/平方米。

中指研究院河南公司总经理梁波涛告诉第一财经，此次是郑州首次推出配售型保障性住房，3个配售项目本身为规划开发的保障性住房，属于保障性住房计划内的工作安排，1个预售项目为收购的存量商品住宅。从项目位置看，1个项目位于三环以内，2个项目位于4环内，均配套较为良好的地段，仅中建·澜溪苑项目相对较偏。

那么，申请上述住房需满足哪些条件？郑州方面表示，主申请人应取得本市市区户籍3年以上，取得市区户籍不满3年的，须在市区连续缴纳养老保险36个月(含)以上；在本市市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建筑面积不足20平方米。

值得注意的是，取得保障资格、且有以下情形之一的家庭，可优先进行配售选房：一是享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士和经市人社部门认定的市重点产业急需紧缺人才；二是已取得公共租赁住房资格的本市户籍家庭；三是3子女(含)以上家庭。

若想申请配售项目，购房者可自行看房、网上申请，市住房保障部门将组织摇号。此外，购房者可使用公积金或商业贷款，购买配售型保障性住房；签订买卖合同满两年后，购房人及家庭成员可购买其他房产；享有商品住房同等落户、子女入学等政策。

值得注意的是，此类政策性住房实行封闭管理，禁止将其变更为商品住房流入市场。有下列情形之一的，可由运营公司回购：比如因工作调动全体家庭成员户籍迁往外地；患有重大疾病需筹措医疗费用；长期拖欠住房贷款并被司法机关裁定贷款违约等。

若后续要回购，价格将按照原购买价格结合住房折旧确定，住房折旧按每年1%的折旧率予以核减，购房人自行装修部分，不予补偿，同时返还房屋专项维修资金余额。

虽然实行封闭管理，但鉴于售价较低，配售型保障房会否对市场造成一定冲击？“4个项目价格约为周边在售项目价格的一半甚至更低，对市场会有一定影响，刚需群体的观望情绪可能加重，并且造成与配售型保障房项目距离较近的楼盘销售压力加大。”梁波涛认为。

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今年以来，多地加快筹建配售型保障性住房，北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明等多个城市，已公布今年配售型保障房建设/筹集计划，各地以需定建，今年计划筹建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

不少城市配售型保障房工作进展更快，已开启意向登记和配售工作。

比如日前厦门新推出5500套保障性商品房，面向符合条件的该市无住房家庭配售。这5500套保障性商品房，建筑面积分别为60和70平方米，均配备基本装修，如墙面、地面等。销售均价则为市场评估价的45％，楼层调节价差为每层50元/平方米。

目前，配售型保障房的筹集来源，有新建和转化两种途径，可通过划拨土地出让、或利用存量土地进行建设，也可通过存量的人才房、共有产权房或企业破产处置的商品房转化。

广东省城乡规划设计研究院表示，发展配售型保障性住房有多重意义。一方面，能够改变房地产市场单一商品住房供给的局面，与商品住房不连通，也能降低对商品住房市场的冲击，真正建立起“市场+保障”双轨运行的住房体系，推动建立房地产发展新模式。

同时，新建项目能够拉动投资、稳定消费。随着市场持续下行，房地产企业拿地和开发建房的积极性明显下降。这时政府按照“以需定供”原则，划拨土地建设配售型保障性住房项目，再按保本微利原则配售出去，能够直接带动一部分房地产开发投资，对承接建筑业过剩产能、稳定建筑业工人就业，以及带动装饰装修、家具家电、家居用品等消费发挥积极效用。

此外，收购项目能够推动存量商品房去库存。当前我国大量城市已建成和在建的未售商品房项目较多。库存长期得不到消化，不仅使市场供求关系得不到有效调节，企业风险也会越积越大。收购商品房用作保障性住房，是推进库存商品房重新循环的有效手段。

（文章来源：第一财经）